Der zuständige Notar für das Grundstück
Notartermin für das Grundstück
Ein Notartermin kann erst stattfinden, wenn eine verbindliche Finanzierungsbestätigung über die gesamte Bausumme (Haus, Grundstück und Baunebenkosten) von Ihrer Bank vorliegt.
Notarieller Kaufvertragsentwurf
Der Kaufvertragsentwurf wird vom beauftragten Notar erstellt. Handelt der Grundstücksverkäufer gewerblich, muss der Entwurf dem Käufer mindestens 14 Tage vor dem Notartermin zur Prüfung vorliegen.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist eine formale Ankündigung der künftigen Eigentumsübertragung im Grundbuch. Sie dient als verbindliche Absicherung, dass Sie als Käufer als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt sind.
Wer ist beim Notartermin anwesend?
Am Notartermin müssen grundsätzlich alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (z. B. eine Eigentümergemeinschaft) sowie alle Käuferparteien persönlich teilnehmen. Bei Ehepaaren müssen beide Partner anwesend sein. Handelt es sich um eine Käufergemeinschaft, müssen alle Beteiligten erscheinen.
Wie läuft der Notartermin ab?
1. Der Notar überprüft die Anwesenheit aller erforderlichen
Parteien (Ausweis nicht vergessen!).
2. Der Kaufvertrag wird vollständig vorgelesen und auf rechtliche
Besonderheiten hingewiesen.
3. Abschließend erfolgt die Beurkundung durch die Unterschriften
aller Parteien.
Umschreibung und Zahlung des Grundstücks
Was ist eine Grundschuldbestellung?
Nach der Auflassungsvormerkung sind Sie zunächst nur als künftiger Eigentümer vorgemerkt. Sobald Sie den Kaufpreis gezahlt haben, erfolgt Ihre Eintragung als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch. Wird der Kauf über ein Bankdarlehen finanziert, wird zusätzlich eine Grundschuld zugunsten der Bank ins Grundbuch eingetragen. Bis zur Rückzahlung des Darlehens hat die Bank immer den 1. Rang.
Wie erfolgt die Zahlung?
Nach Erhalt der Zahlungsaufforderung (Rechnung) leiten Sie diese an Ihre Bank weiter. Die Bank überweist die Beträge direkt an die jeweiligen Empfänger.
Wann ist die Zahlung fällig?
Die Zahlung wird fällig, sobald der Notar schriftlich dazu auffordert und alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dies geschieht in der Regel nach 4–6 Wochen.
Wann bin ich Eigentümer?
Nach der Zahlung des Grundstückspreises und der Eintragung ins Grundbuch werden Sie rechtmäßiger Eigentümer. Bei einer Finanzierung über die Bank wird gleichzeitig eine Grundschuld zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen, die bis zur Rückzahlung des Darlehens gilt.
Grundstücke Allgemein
Grundstücksgröße
Die genaue Größe eines Grundstücks kann beim zuständigen Katasteramt erfragt werden. Dieses Amt ist auch die zentrale Informationsquelle für die Eintragungen im Grundbuch.
Im Liegenschaftskataster wird ein Grundstück als „Flurstück“ bezeichnet – die kleinste Buchungseinheit im Kataster. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen.
Wenn der Verkäufer nur einen Teil seines Grundstücks bzw. Flurstücks veräußert, muss dieser Bereich durch einen öffentlich bestellten Vermesser vermessen und dem Katasteramt gemeldet werden. Ohne diese ordnungsgemäße Vermessung ist kein Grundbucheintrag möglich.
Art der Baunutzung
Die zulässige Nutzung eines Grundstücks wird durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Wichtige Nutzungsarten sind:
• Kleinsiedlungsgebiet (WS): §2 BauNVO
• Reines Wohngebiet (WR): §3 BauNVO
• Allgemeines Wohngebiet (WA): §4 BauNVO
• Besonderes Wohngebiet (WB): §4a BauNVO
• Mischgebiet (MI): §5 BauNVO
• Dorfgebiet (MD): §6 BauNVO
• Kerngebiet (MK): §7 BauNVO
• Gewerbegebiet (GE): §8 BauNVO
• Industriegebiet (GI): §9 BauNVO
• Sondergebiet (SO): §§10, 11 BauNVO
Für detaillierte Informationen zur Nutzung eines Grundstücks wenden Sie sich an die zuständige Baubehörde.
Katasterplan
Beim Katasteramt können Sie einen amtlichen Lageplan Ihres Grundstücks anfordern. Dieser Plan enthält die genauen Grenzpunkte und den Verlauf der Grundstücksgrenzen.
• Für die Bauplanung: Ein Architekt benötigt den vermessenen
Lageplan zur Prüfung des Bauvorhabens und für die Einreichung
des Bauantrags.
• Für die Finanzierung: Auch Banken verlangen diesen amtlichen
Lageplan, um das Gesamtprojekt zu beleihen.
Bodengutachten
Vor dem Kauf eines Grundstücks wird dringend empfohlen, ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Dieses Gutachten gibt Aufschluss über:
• Grundwasserstände
• Bodenbeschaffenheit (z. B. Torf- oder Mulchschichten)
• Tragfähigkeit des Bodens
• Vorhandene Altlasten
Informationen zu bekannten Altlasten erhalten Sie beim Altlastenkataster, das meist bei der zuständigen Kreisverwaltung geführt wird.
Grundstücksform
Die Topografie eines Grundstücks (z. B. Hanglage oder ebene Fläche) beeinflusst:
• Die Anpassung des Hauses an die Umgebung
• Das Ortsklima und die Windverhältnisse
• Den zukünftigen Energieverbrauch des Hauses
Für die Planung ist eine genaue Einpassung des Hauses in die Geländeform entscheidend. Eine Höhenlinienkarte, die die Geländeformdetailliert darstellt, erhalten Sie beim zuständigen Amt.
Der öffentlich bestellte Vermesser
Was ist eine Grundstücksvermessung?
Eine Grundstücksvermessung definiert die genauen Grenzen eines Grundstücks. Diese sind ein wesentlicher Bestandteil bei der notariellen Beurkundung und spielen eine wichtige Rolle für die spätere Bebauung. Nach der Vermessung werden die ermittelten Grundstücksgrenzen dem Vermessungsamt gemeldet. Dort werden sie im Katasterwerk zusammen mit den Daten des rechtmäßigen Eigentümers eingetragen. So kann jederzeit eindeutig festgestellt werden, wem welches Grundstück gehört.
Was ist eine Teilvermessung?
Eine Teilvermessung wird notwendig, wenn ein bestehendes Grundstück, das bereits im Katasterwerk eingetragen ist, in mehrere Grundstücke aufgeteilt werden soll. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Grundstück mit einem Doppelhaus bebaut wird, das später zwei unterschiedlichen Parteien gehören soll.
Vermessungsangebote
Egal ob es sich um eine Grundstücksvermessung oder eine Teilvermessung handelt – die Vermessung wird von einem Ingenieurvermessungsbüro durchgeführt. Vor Beginn der Vermessungsarbeiten erhalten Sie von diesem Büro ein Angebot über die voraussichtlichen Kosten.
Allgemeines Baurecht
Was ist ein Geh- und Wegerecht?
Ist ein Grundstück nur über eine Zufahrt oder einen Weg zugänglich, der über ein anderes Grundstück führt, wird dies bei der notariellen Beurkundung vermerkt und rechtlich abgesichert. Das Geh- und Wegerecht garantiert den Berechtigten, dass sie den Weg jederzeit uneingeschränkt begehen oder befahren dürfen. So können spätere Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.
Was ist eine Abstandsfläche?
In Deutschland unterliegen Gebäude den sogenannten Abstandsregelungen. Diese besagen in der Regel, dass ein Mindestabstand von 3 Metern zwischen der Außenwand eines Gebäudes und der Grundstücksgrenze einzuhalten ist. In bestimmten Fällen kann ein größerer Abstand erforderlich sein.
Eine einfache Veranschaulichung: Betrachten Sie ein Haus von oben, entfernen Sie das Dach und klappen Sie alle vier Außenwände nach außen um. Diese umgeklappten Flächen dürfen nicht über die Grundstücksgrenzen hinausreichen.
Überschreitung der Abstandsflächen
Manchmal ist es nicht möglich, eine sinnvolle Bebauung zu realisieren, ohne die Abstandsregelungen zu überschreiten. In solchen Fällen kann eine Ausnahme gemacht werden, wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks der Überschreitung schriftlich zustimmt. Diese Zustimmung wird jedoch im Grundbuch des Nachbarn eingetragen. Dadurch vergrößern sich die Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück, was bei einer späteren Bebauung zu Einschränkungen führen kann.
Lesen Sie auch zu unserem Thema: