Mieter/ Vermieter

1.   Schönheitsreparaturen durch den Mieter

BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14

Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen, müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen. Klauseln im Mietvertrag, die dies vorsehen, sind unwirksam. Renovierungen dürfen nur dann gefordert werden, wenn die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben wurde.

2.   Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

BGH, Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15

Ein Vermieter darf das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter eine Teilleistung erbringt, die jedoch die Höhe von zwei vollen Monatsmieten nicht erreicht.

3.   Mieterhöhung durch den Vermieter

BGH, Urteil vom 25.10.2017 – VIII ZR 73/16

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur zulässig, wenn der Vermieter diese nachvollziehbar begründet. Eine Verweisung auf Mietspiegel oder Vergleichswohnungen ist notwendig, um die Mieterhöhung durchzusetzen.

4.   Rauchwarnmelder und Betriebskosten

BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 62/19

Vermieter dürfen die Kosten für den Einbau von Rauchwarnmeldern nicht auf die Mieter umlegen. Dagegen dürfen sie die Wartungskosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten geltend machen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.

5.   Tierhaltung in Mietwohnungen

BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12

Pauschale Verbote der Tierhaltung im Mietvertrag sind unwirksam. Stattdessen muss der Vermieter im Einzelfall prüfen, ob die Haltung eines Tieres zur Störung des Hausfriedens führt. Dabei spielen die Größe des Tieres und mögliche Beeinträchtigungen für andere Mieter eine Rolle.

6.   Verursachung von Schäden durch den Mieter

BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17

Wenn ein Mieter während der Mietzeit Schäden an der Mietsache verursacht, ist er verpflichtet, diese zu beheben oder dem Vermieter Schadensersatz zu leisten. Dazu zählen auch Abnutzungsspuren, die über das normale Maß hinausgehen, wie starke Verschmutzungen oder Beschädigungen an Wänden, Türen oder Böden.

7.   Unzulässige Untervermietung

BGH, Urteil vom 12.04.2017 – VIII ZR 6/16

Eine unerlaubte Untervermietung der Wohnung stellt einen Grund zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung untervermietet und damit gegen den Mietvertrag verstößt.

8.   Kündigung bei Zahlungsverzug trotz Teilzahlung

BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12

Ein Vermieter darf auch dann fristlos kündigen, wenn der Mieter zwar Teilzahlungen leistet, aber die Rückstände von zwei Monatsmieten nicht vollständig ausgleicht. Der Vermieter muss in diesem Fall nicht auf die Begleichung des gesamten Betrages warten und kann auf sofortige Räumung klagen.

9.   Eigenbedarfskündigung auch bei Gewerbeeinheiten

BGH, Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 166/11

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht nur auf Wohnraum beschränkt. Vermieter können auch für Gewerbeeinheiten Eigenbedarf geltend machen, wenn sie den Raum selbst für geschäftliche Zwecke benötigen. Dies kann beispielsweise ein Büro oder eine Praxis sein. Wichtig ist, dass der Eigenbedarf glaubhaft dargelegt wird.

10.   Schönheitsreparaturen trotz unrenovierter Wohnung

BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16

Wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, aber im Mietvertrag einer wirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zugestimmt hat, kann der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen dennoch verlangen. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses Veränderungen an der Wohnung vorgenommen hat.

11.   Fristlose Kündigung bei wiederholten Störungen des Hausfriedens

BGH, Urteil vom 29.02.2016 – VIII ZR 78/15

Wiederholte erhebliche Störungen des Hausfriedens, beispielsweise durch Lärmbelästigung, können zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen. Der Vermieter muss dabei in der Regel keine Abmahnung aussprechen, wenn das Verhalten des Mieters massiv die Rechte anderer Mieter beeinträchtigt.

WEG (Eigentümergemeinschaften)

12. Kostenverteilung bei Sanierungen durch Mehrheitsbeschluss

BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23

Seit der WEG-Reform dürfen Eigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit beschließen, wie die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme (z. B. eine Dachsanierung) verteilt werden. Der BGH hat bestätigt, dass hierbei auch einzelne Eigentümer von den Kosten befreit werden können, wenn dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (z. B. wenn bestimmte Gebäudeteile nur von einer Partei genutzt werden).

13. Anspruch auf den Einbau einer E-Ladestation / Wallbox

BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22

Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen rechtlichen Anspruch darauf, auf eigene Kosten eine Ladestation für E-Fahrzeuge in der Tiefgarage oder auf dem Stellplatz zu errichten. Die WEG darf den Einbau nicht grundlos verweigern, kann aber im Beschluss Vorgaben zur Ausführung und zur Leitungsführung machen, um die Sicherheit des Gebäudes zu gewährleisten.

14. Verbot von Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) durch die WEG

BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18

Die Eigentümergemeinschaft kann die dauerhafte oder regelmäßige Vermietung von Eigentumswohnungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste per Mehrheitsbeschluss einschränken oder ganz verbieten, sofern die Teilungserklärung eine entsprechende Regelung (z. B. Nutzung nur zu „Wohnzwecken“) hergibt und schutzwürdige Interessen der anderen Bewohner überwiegen.

15. Genehmigung von baulichen Veränderungen (z. B. Klimaanlagen)

BGH, Urteil vom 15.12.2023 – V ZR 24/23

Wer eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt (z. B. die Außenbrüstung für den Einbau einer Klimaanlage durchbricht), benötigt zwingend einen vorherigen Gestattungsbeschluss der WEG. Liegt dieser nicht vor, hat die Gemeinschaft einen sofortigen Anspruch auf Rückbau – selbst dann, wenn die Maßnahme eigentlich als „privilegiert“ gilt.